原标题:调控加码 一季度楼市量跌价稳
  2017年一季度,各地政府以“因城施策”为导向,积极深化房地产调控政策。在此背景下,住宅、土地市场成交量均呈现回落态势。业内分析认为,由于调控政策不断升级,未来房地产市场有望稳步回归理性,而一二线热点城市成交量将继续走低。
  住宅市场 成交量出现回落
  4日,中国指数研究院发布的最新数据显示,2017年以来,一二线热点城市调控政策升级,住宅市场成交量持续回落。据统计,今年一季度50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米,同比下降约15%。
  从不同级别城市来看,一线城市受调控影响较大,成交量同比降幅在各线城市中最为突出。据统计,一线城市一季度住宅成交面积同比下降约四成,除广州外,其余城市同比均下降。二线城市成交量也显著下降,但旅游型城市成交增长明显,城市分化加剧。核心城市辐射圈的三线城市成交量受调控政策影响普遍回落,其余三线城市成交量表现稳定增长。
  从价格走势来看,一季度住宅成交价格累计涨幅持续收窄。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,进入2017年,百城价格环比涨幅继续收窄,一季度涨幅较2016年四季度收窄1.28个百分点。
  在成交量整体走低的同时,一季度各级城市住宅价格涨幅分化。今年以来,热点城市房地产调控政策不断加码,新房市场价格涨幅趋缓。其中一线城市受调控影响涨幅收窄最为显著,一季度累计上涨0.80%,较去年四季度收窄1.30个百分点;二线代表城市累计上涨2.19%,较去年四季度收窄0.70个百分点。一季度三线代表城市累计上涨2.57%,在各线城市中涨幅最为突出。
  中指院相关负责人分析认为,整体来看,受去年同期高基数及政策调控影响,一季度新房成交量同比小幅下调,价格累计涨幅持续收窄。其中,一二线热点城市新房价格涨幅明显收窄,成交量同比降幅显著,但二手房市场价格涨幅明显高于新房。同时,因去库存政策效应及核心城市外溢影响,部分三四线城市量价保持了稳步增长。在调控持续收紧下,预计未来一二线城市成交仍难见起色,价格整体将趋向平稳。
  土地市场 溢价率持续走低
  一季度土地市场同样量价齐跌,溢价率持续走低。克而瑞地产研究中心的统计数据显示,从全国土地市场来看,一季度经营性土地成交建筑面积下降至9135万平方米,同、环比明显回落,跌幅分别为12%和30%。
  克而瑞方面分析认为,一方面,受春节假期因素影响,土地市场迎来一年一度的成交淡季;另一方面,年初各线城市尚在制订2017年供地计划,新晋出让地块以上年度结转土地居多,成交规模高位回落。
  具体来看,各线城市均有不同程度的缩减,受供地计划影响,一线城市环比跌幅居前。溢价率连续两个季度回落,北上深中心城区优质宅地集体“断供”,一线城市溢价率创近年来单季度新低。与此同时,核心城市周边的三、四线城市土拍高温持续,佛山、惠州、漳州等多市频出高溢价地块,溢价率都在100%以上。
  整体来看,一季度土地平均溢价率32.5%,环比减少8个百分点。克而瑞地产研究中心相关负责人表示,一方面,土地限价城市进一步扩容,显著抑制溢价率上行空间。另一方面,热点城市土地出让底价均有所上调,极端情况下,起拍楼板价超出区域最高单价,溢价空间有限。
  从土地成交价格来看,各线城市涨跌不一。一季度,土地成交楼板价4569元/平方米,环比下跌10%,同比仍上涨43%。自2016年四季度以来,土地限价城市开始明显增多,土地价格随之步入下行通道。
  从不同类型城市来看,其中一线城市土地价格小幅回升,同、环比涨幅都在10%以内;二三四线城市土地价格环比略有回落,但受去年同期较低基数影响,同比仍呈现正增长。
  “2017年房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,但纵观各线城市2017年供地计划,热点一、二线城市增加土地供应难言乐观。以北京为例,住宅用地计划供应量同比下降49%”。上述克而瑞地产相关负责人分析指出。
  该人士认为,在供应规模连年萎缩的情况下,上半年土地成交规模仍将维持在较低水平。与此同时,由于热点城市限购、限贷持续加码,同时加强土地竞买资金监管,溢价率仍将保持低位。
  未来走势 市场有望回归理性